Spoluvlastnictví 1

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí je zpět.

 

Celkem v tichosti a bez větší pozornosti veřejnosti i sdělovacích prostředků podepsal prezident v předvánočním čase v prosinci 2016 novelu občanského zákoníku. Pro majitele nemovitostí zde však nastává jedna podstatná změna.

Do českého právního řádu se vrátilo tzv. předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí.

Co to předkupní právo je?

 

Předkupní právo, klíče

Obecně:

Předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při prodeji byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jde ale pouze o povinnost prodávajícího, oprávněná osoba předkupní právo využít může, ale nemusí (volně dle Wikipedie).

V realitní praxi:

V realitní oblasti se toto právo týká pouze těch nemovitostí, které jsou ve vlastnictví více osob, tedy ve spoluvlastnictví. Majitel spoluvlastnického podílu je při prodeji svého podílu povinen tento nabídnout přednostně ostatním spolumajitelům a teprve v případě, že ostatní spolumajitelé tuto nabídku nevyužijí, může svůj podíl prodat dalším osobám.  

 

Příklad:

Pan Josef a paní Jana jsou spolumajiteli rodinného domu. Pan Josef má záměr svůj podíl prodat. Paní Jana má předkupní právo na jeho podíl a pan Josef je tedy povinen jí odkup přednostně nabídnout. Paní Jana nemá ovšem povinnost jeho podíl odkoupit, takže v případě, že nemá o odkup zájem, pan Josef může svůj spoluvlastnický podíl prodat jinému zájemci.

Ale pozor:

Pan Josef svůj podíl může prodat pouze za cenu, za kterou svůj podíl nabídl paní Janě. V případě, že by došlo ke snížení původně požadované ceny, je pan Josef povinen opět nabídnout nejdříve odkup paní Janě.

Takto stanovené předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí bylo součástí našeho právního řádu 50 let a to až do 31.12.2013, kdy byl zaveden nový občanský zákoník, do kterého toto právo již vloženo nebylo a tím bylo de facto zrušeno.

 

Předkupní právo dříve

Občanský zákoník  ve znění z r. 2013 stanovil, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Spoluvlastníci si však vzájemné předkupní právo mohou sjednat smluvně.
Výjimku z pravidla, že spoluvlastníci předkupní právo nemají, zákonodárce zakotvil pro případ, že ke vzniku spoluvlastnictví došlo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit, například děděním.

 

Spoluvlastnictví 1Předkupní právo dnes

Novela občanského zákoníku (zákon 460/2016 Sb.) byla schválena sněmovnou i senátem a 20.12.2016 ji podepsal prezident, čímž nabyla platnosti. Účinnost této novely byla stanovena na 1.1.2018.

 

Nově tedy občanský zákoník obsahuje toto ustanovení ohledně předkupního práva spoluvlastníků:

§ 1124 – Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Předkupního práva se spoluvlastník může vzdát, viz. nové ustanovení v občanském zákoníku:
§ 1125 Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Předkupní právo se uplatní jak u úplatných, tak i bezúplatných převodů.
Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou. Kdo je považován za osobu blízkou stanovuje § 22 občanského zákoníku.

 

Shrnuto:

Dle původní úpravy (až na zákonné výjimky) spoluvlastníci nemovitosti nemohli ovlivnit, kdo se stane jejich novým spoluvlastníkem.

Od 1.1.2018 již mohou spoluvlastníci nemovitosti s využitím předkupního práva zabránit nechtěnému nebo dokonce nepřátelskému převodu spoluvlastnického podílu na další osobu.

Leave A Response

* Denotes Required Field