Osobní vlastnictví

Osobní nebo družstevní vlastnictví? Trochu jiný pohled 2

Osobní nebo družstevní vlastnictví nemovitosti, co je lepší? No to je jasné. Byt v osobním vlastnictví je prostě můj! Ten mi nikdo nemůže vzít! Žádné družstvo mi do ničeho nemůže mluvit!

 

Chápu tento postoj.  Rozumím pocitu, že je byt jen a jen můj, že jsem pánem nad veškerým děním a nakládáním s tímto bytem. Je to ale skutečně tak? Končí veškeré starosti s bytem u vstupních dveří?   No nekončí.

Majitel bytu není jen majitelem bytu

 

Osobní vlastnictvíS vlastnictvím bytu je vždy spojeno také spoluvlastnictví společných prostor. Tedy majitel bytu se automaticky stává spolumajitelem chodeb, sklepů, ale také střechy, vnější fasády domu atd. Majitel bytu se automaticky stává členem společenství vlastníků jednotek (SVJ), které se právě o tyto prostory stará. A na veškerou činnost s provozem celého domu spojenou vybírá od majitelů jednotlivých bytů tzv. poplatky, tedy finanční prostředky určené na opravy, údržbu, energie, úklid a správu domu.
Je to tedy podobné jako u družstevního vlastnictví, kde je údržba a správa společných prostor financována z nájmů jednotlivých členů družstva. To znamená, že za svůj byt si majitel zodpovídá sám a za své, za společné prostory zodpovídá prostřednictvím SVJ a správa se provádí za peníze vybrané formou poplatků.

Je tedy správa společných prostor prostřednictvím SVJ u osobního vlastnictví a prostřednictvím družstva u vlastnictví družstevního stejná?

Je a není. Praktická činnost, tedy zajišťování údržby domu, případných oprav, úklidu, administrativní správy atd. je stejná. V jednom se ale výrazně liší.

A to jedno je možnost vymáhání dlužných částek za poplatky od neplatičů.

 

Majitel bytu a přitom neplatič? To se stává?

Družstení vlastnictví - dlužník

Sice jen malá, ale svým jednáním velmi nepříjemná skupina majitelů bytů uvažuje zhruba takto:

Byt je můj, tak proč bych měl platit ještě nějaké poplatky? Ze mně nikdo nic nedostane! Nebo: Celá léta jsem družstvu platil nájem. Tak když teď je byt můj, tak jim už nic nedám!

Takový je postoj stovek a možná i tisíců neplatičů, vlastníků bytů dlužících na poplatcích do fondu oprav, za správu a údržbu domu, za energie, úklid a někdy dokonce i za vytápění vlastního bytu tam, kde se množství odebraného tepla rozpočítává z celkové spotřeby domu. Vlastníků  žijících na úkor většiny ostatních.

 

Taková situace je pro ostatní vlastníky bytů neradostná a navíc s alarmujícím koncem:

 

Dle údajů České společnosti pro rozvoj bydlení 2/3 pohledávek v bytových domech končí tak, že je za dlužníky doplácejí ostatní. Tím se krátí fond oprav, do něhož se ostatní vlastníci skládají. Není téměř domu, kde by nějaký takový dlužník nebyl. Týká se to i lepších čtvrtí, nejen vyloučených lokalit. Viz Novinky.cz. Česká společnost pro rozvoj bydlení, která je neziskovým spolkem, má díky členskému složení se správou bytového fondu značné praktické zkušenosti. Angažují se v něm představitelé největších bytových družstev a společenství vlastníků. Její zkušenosti je tedy vhodné brát v úvahu.

Smutnou skutečností je, že ostatní vlastníci i statutární zástupci SVJ jsou v řešení těchto situací téměř bezmocní. Legislativa, předpisy i požadované formality jsou tak komplikované a pro běžné lidi nejasné, že pro statutární zástupce SVJ, běžné občany vykonávající tuto funkci při svém zaměstnání, je řešení těchto situací často nad jejich možnosti.
Lze tedy neplatiče nějak k nápravě přinutit? Lze, ale je to velmi komplikované a právně náročné. Podle § 1184 občanského zákoníku je možné vlastníkovi i nuceně prodat byt, pokud neplní povinnosti s vlastnictvím bytu spojené. Ale není známo, že by tato možnost byla v praxi běžně využívaná.

Družstevní vlastnictví - spor o penízeA i když vedení SVJ dlužníka nakonec zažaluje  a spor vyhraje, dlužník bývá většinou zadlužen i u jiných věřitelů a vymáhání dlužné částky bývá problematické. Jistou naději dává novela občanského soudního řádu 291/2017 Sb. účinná od 1.12.2017, dle které jsou pohledávky SVJ uspokojovány přednostně. Praktický dopad však ukáže až čas.

 

Navíc situace je v některých bytových domech tak zoufalá, že vlastníci bytových jednotek nejsou schopni si ani zvolit fungující statutární zástupce, protože tuto funkci nechce nikdo zastávat. A to je živná půda například právě pro neplatiče.

 

Takže v družstvu je to vlastně lepší?

 

Družstevní vlastnictvíV bytovém družstvu je to hlavně jednodušší. Vyplývá to přímo z principu družstevního vlastnictví.
Člen družstva není majitelem bytu, je majitelem družstevního podílu a teprve s tímto podílem je spojeno právo na nájem a užívání bytu. Práva a povinnosti družstevníka jsou stanovena ve stanovách družstva a povinnost platit nájem je jedna z těch povinností základních. Takže když družstevník nájem neplatí, je to důvod pro jeho vyloučení z družstva.
Takový člověk je z bytu vystěhován, jeho podíl je dál prodán jinému zájemci a pohledávka družstva je ze ztržených peněz uspokojena. Celé kouzlo je v tom, že vlastnická práva k bytu se nezměnila, majitelem je pořád to stejné družstvo, neplatič byl pouze vyloučen z družstva. A to umožňují přímo stanovy družstva, na to nejsou potřeba žádné zvláštní paragrafy a zákony. Celá situace je tedy z právního hlediska přehledná a poměrně jednoduchá.
A družstva to v případě potřeby využívají, sám jsem se s tím ve své realitní praxi několikrát setkal.

Tak co s tím? Družstevní vlastnictví je tedy vlastně lepší?

 

Tak to jsem tímto článkem říci rozhodně nechtěl. Osobní vlastnictví je v podstatě ta „nejčistší“ forma vlastnictví věcí, tedy i věcí nemovitých. Jen jsem chtěl upozornit na to, že i ono osobní vlastnictví má svoje nevýhody a že je velmi vhodné při koupi bytu hledět nejen na vlastní byt, ale i na prostory ostatní.

Starý penelákUž při první prohlídce bytu přece vidíme stav domu a chodeb. Stačí se rozhlédnout na běžném sídlišti a uvidíme zateplené opravené domy s hezkou fasádou, ale možná i domy šedivé v původním stavu po výstavbě. Možná právě čekají na zahájení obnovy, ale možná jsou zatíženy problémy, které obnovu ztěžují a které zde byly popsány.

Leave A Response

* Denotes Required Field