Informace, rady a návody pro úspěšný prodej nemovitostí

Jak prodat nemovitost úspěšně a bez rizika?

Vstupte zdarma do realitního videokurzu:

7 kroků při prodeji nemovitosti

7 chyb, které za Vás již udělali jiní

VSTOUPIT

Musí kupní smlouvu napsat právník?

5 Nemusí. V žádném zákoně, vyhlášce nebo jiném předpisu nic takového stanoveno není.

Ovšem je třeba si uvědomit, že kupní smlouva je zásadní dokument dokládající způsob, jakým byla nemovitost získána (tzv. nabývací titul). Je trvale uložena ve spisech Katastru nemovitostí a je to veřejně přístupná listina. A každý má tedy možnost do ní nahlédnout. V případě jakéhokoliv sporu nebo pochybností ohledně dotčené nemovitosti je tedy velmi vhodné mít tuto listinu bez závad a možných pochybností.

Zkušený právník je odborník a právě toto je schopen zaručit.

Jak mám najít vhodného právníka na sepsání kupní smlouvy?

11 Právní služby pro občany zajišťují především notáři a advokáti.

Notáři sepisují veškeré smlouvy pro občany (tedy i smlouvy kupní) vždy a mají pevně stanovené ceny notářským tarifem. Každý notář Vám tedy kupní smlouvu kvalifikovaně připraví.

Advokáti poskytují právní služby dle své specializace a ceny mají smluvní. Je tedy vhodné advokáta vyhledat dle jeho zaměření.

Jaký je rozdíl mezi notářem a advokátem?

9 Notář je právník, kterého stát pověřil výkonem notářského úřadu. Vykonává některé státem garantované činnosti, zejména sepisování veřejných listin, ověřování listin a podpisů nebo přijímání úschov.

Advokát je právník, který se zabývá poskytováním právních služeb jiným osobám a to zpravidla za úplatu. Tím se rozumí zejména zastupování v řízení před soudy, správními úřady a jinými orgány, obhajoba v trestních věcech, poskytování právních rad, sepisování listin či zpracovávání právních rozborů.

Kolik stojí sepsání kupní smlouvy u právníka?

20 Cena u notáře je stanovena pevně dle notářského tarifu.

Cena kupní smlouvy u advokátů je vždy dána smluvně, je tedy třeba si vybraného právníka poptat. Většinou bývá nižší než u notářů při stejném objemu služeb.

Na co je potřebná úschova kupní ceny?

14 Převod vlastnických práv k nemovitosti a zaplacení kupní ceny za nemovitost jsou dva různé akty, probíhají odděleně a trvají rozdílnou dobu.

Převod vlastnických práv k nemovitosti se provádí zápisem (odborně se tomu říká vklad) do Katastru nemovitostí a trvá cca 1 měsíc.

Kupní cena se platí většinou bankovním převodem a trvá běžně 1 den.

Při přímém převodu kupní ceny mezi kupujícím a prodávajícím by tedy nutně musel nastat případ, kdy by majetková práva i peníze byly na jedné straně obchodního vstahu. A to je zneužitelné.  Navíc náhlé nenadálé změny  u některé ze stran (vážná nemoc, úmrtí) by mohli vyvolat řadu potíží. Tomu se předchází úschovou kupní ceny u třetí nezávislé strany.

Jak funguje úschova kupní ceny?

107Princip úschovy je tento:

Po podpisu Kupní smlouvy strana prodávající vloží peníze do úschovy, potom se teprve dá Kupní smlouva s návrhem na vklad na Katastr nemovitostí. A až po provedení vkladu, tedy po přepisu majetkových práv na kupujícího je kupní cena vyplacena prodávajícímu.

Na první pohled možná trochu komplikované, ale bezpečné.

Kdo dělá úschovu kupní ceny?

21Obecně platí, že úschovu může provést kdokoliv, na kom se strany obchodu (tedy prodávající s kupujícím) dohodnou. V praxi se používá úschova bankovní, notářská a advokátní. Ve všech případech je sepsána Smlouva o úschově kupní ceny, ve které jsou přesně uvedeny podmínky, za kterých schovatel peníze prodávajícímu uvolní.

Jaká úschova je nejlepší?

15Záleží na tom, z jakých hledisek budeme úschovu posuzovat. Podívejme se, jak taková úschova probíhá:

U advokátní nebo notářské úschovy advokát (notář) Sepíše smlouvu o úschově a po jejím podpisu zřídí zvláštní účet u banky. Na tento účet kupující vloží peníze. Po splnění podmínek výplaty kupní ceny (většinou převedení majetkových práv v Katastru nemovitostí) dá advokát (notář) příkaz bance k výplatě kupní ceny prodávajícímu.

U bankovní úschovy je to stejné, jen odpadá ten advokát nebo notář. Vše se odehraje na jednom místě, tedy v bance. Banka sepíše s klientem smlouvu o úschově a peníze uloží na tzv. jistotní účet. Banka však nenabídne sepsání kupní smlouvy, takže tuto je nutné si nechat sepsat u advokáta nebo notáře. Je to tedy složitější. Ne všechny banky však tuto službu poskytují a někdy bývá tento způsob nejen složitější, ale i dražší.

Takže z hlediska bezpečnosti úschovy je výhodnější úschova bankovní, neboť jeden článek (advokát nebo notář) odpadá.

Z hlediska hladkého průběhu obchodu je výhodnější úschova advokátní nebo notářská - vše se zařídí na jednom místě.

Co je to PENB?

103a Zkratka PENB je Průkaz energetické náročnosti budovy a je to dokument (listina), ve kterém je napsáno a i v číslech uvedeno, jakou energetickou spotřebu daná budova má. Zjednodušeně: kolik energie (a následně paliv - elektřiny, plynu, uhlí) daná budova spotřebuje na vytápění při běžném užívání. Z minulého období je také známý pojem energetický štítek, což je to samé. Dnes se pod pojmem energetický štítek rozumí grafická část Průkazu energetické náročnosti budovy, ve které je energetická kvalita budovy uvedena v obrázku stejném, jako např.na pračkách nebo ledničkách.

Jaký význam má PENB pro prodávajícího a kupujícího?

101a Zde se názory dost rozchází. Pro nové budovy splňující ty nejvyšší nároky na energetickou úspornost je to důkaz kvality budovy a v číslech dokládá slovní vyjádření typu nízkoenergetický, pasivní nebo nulový dům. Pro budovy ostatní a hlavně ty starší má dle mého názoru význam minimální. Pro většinu mých klientů, majitelů starších domů, je to dle jejich vlastních slov většinou pouze "mus" vynucený zákonem.

Musím při prodeji nemovitosti mít PENB?

111a

Záleží na tom, co prodáváte:

 

Prodej domu - PENB je ze zákona povinný a prodávající ho musí kupujícímu předat nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Výjimky, kdy nemusí být zpracován:

  • pro domy postavené a naposledy rekonstruované  před 1.1.1947
  • pro objekty v památkových rezervacích a kulturní památky
  • pro energeticky vztažnou plochu do 50 m2
  • pro stavby pro rodinnou rekreaci
  • pro průmyslové provozy, dílenské a zemědělské provozy do 700 GJ/rok

Prodej bytu - pro byt v osobním vlastnictví se použije PENB pro celý bytový dům nebo je možné PENB nahradit vyúčtováním dodávek energií na vytápění bytu za poslední 3 roky.

Kdo mi udělá PENB a co to stojí?

112a PENB může zhotovit pouze oprávněná osoba, která prošla přezkoušením u Ministerstva průmyslu a obchodu a získala oprávnění ke zpracování těchto průkazů.  Cena je smluvní a je odvislá od podkladů, které k nemovitosti jsou k dispozici. V případě, že máte platný projekt domu, pohybují se nabídky od 3 000.- Kč, při nutnosti zaměření počítejte spíš s min. cenou 5000,- Kč.

Co je Katastr nemovitostí?

16 Katastr nemovitostí České republiky je veřejným souborem údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Tolik citace z Wikipedie. Řečeno běžnou řečí - katastr nemovitostí je souhrn informací o všech nemovitostech v ČR a jeho součástí je i archiv listin a map, které tyto nemovitosti popisují. Informace vedené v katastru jsou veřejné - každý má tedy právo do nich nahlédnout. Tato služba je ale zpoplatněna. Pro zajímavost - středověkým předchůdcem dnešního Katastru nemovitostí byly Zemské desky umístěné v kanceláři vedle Vladislavského sálu na Pražském hradě.

Co všechno je v katastru napsáno?

18 Z Wikipedie: Katastr nemovitostí je víceúčelový katastr, který neslouží jen pro daňové, ale i pro statistické a technické účely. Jeho součástí je evidence vlastnických, jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Pro naše účely jsou podstatné údaje z Listu vlastnictví - zde jsou uvedeni vlastníci nemovitosti, označení a umístění vlastněných nemovitostí, práva a omezení vlastnického práva k nemovitosti, zejména věcná břemena, zástavní práva, exekuce apod.

Co je List vlastnictví?

3

 

List vlastnictví je listina vydaná katastrálním úřadem, která osvědčuje vlastnictví k nemovitosti. Zde jsou zapsány údaje o:

 

 

  • vlastících - jméno, adresa
  • jiných právech - věcných břemenech ve prospěch nemovitosti
  • omezení vlastnických práv - věcná břemena ve prospěch jiných subjektů, zástavní práva, exekuce atd.
  • plomby a upozornění - záznamy o probíhajících řízeních, tedy o probíhajících změnách v listu vlastnictví
  • Nabývací tituly - listiny, na základě kterých současný majitel nemovitost získal

Kde získám list vlastnictví?

113List vlastnictví je veřejná listina a je za úplatu k dispozici na katastrálních úřadech a ve všech kontaktních místech Czech POINT (pošta, obecní úřady atd.).

Lze zjistit údaje z katastru i na internetu?

10Ano, lze. V aplikaci Nahlížení do Katastru nemovitostí je možné většinu informací vyhledat. Ale pozor, pro jednání s úřady je vždy potřebný originální výpis - List vlastnictví.

Napsali mi

 

Vážený pane inženýre Mrázku,

dovolujeme si Vám tímto poděkovat za  zajištění úspěšného prodeje našich pozemků. Váš profesionální a vysoce odborný přístup nám umožnil  poopravit  si negativní názor na činnost realitních kanceláří a jejich zaměstnanců. Oceňujeme Váš pečlivý a odpovědný postup při zjišťování podstatných informací a okamžité řešení vzniklých situací.

Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem si Vás, v případě potřeby, dovolíme znovu kontaktovat.  Bude li zájem i ze strany  našich známých a přátel, vřele jim Vaše služby doporučíme.

Koktanová Jana, Mělník;   Lišková Marie, Toužim

Neměl bych chtít peníze předem?

arrow
Vstoupit

Jak prodat nemovitost úspěšně a bez rizika?

Vstupte zdarma do realitního videokurzu:

7 kroků při prodeji nemovitosti

7 chyb, které za Vás již udělali jiní

VSTOUPIT

Potřebujete poradit?

Napište mi nebo zavolejte. Jsem zde pro Vás.

e-mail:    mrazek@realitnipodpora.cz          tel:   603 783 713

Copyright © 2018 - Ing. Jaroslav Mrázek