Co je lepší – osobní nebo družstevní vlastnictví ?

Nakládání s bytem

Nakládáním s bytem se zde rozumí možnost úprav a přestaveb bytu, pronájmu, prodeje nebo darování bytu, použití bytu jako zástavy pro úvěr atd.

Osobní vlastnictví – S bytem můžete volně nakládat, tedy provádět úpravy a přestavby bytu bez souhlasu třetích osob, pouze s ohledem na obecně závazné předpisy (např. stavební). Byt můžete komukoliv pronajmout, prodat, darovat, vzít si na byt úvěr.
Ale zde pozor: Stejné právo mají i ostatní majitelé bytů v domě. I oni tedy mohou byt pronajmout nebo prodat komukoliv, ať se to ostatním líbí nebo ne. Takže když se v domě objeví hluční nebo nepřizpůsobiví nájemníci – máte smůlu. Zbývá vám pouze možnost stížností, často bez valného efektu.

Družstevní vlastnictví –  Vlastníkem bytu je družstvo, vy jste oprávněným nájemníkem. Nemůžete tedy s bytem volně nakládat, volně nakládat můžete pouze s družstevním podílem. A to není totéž! Na zásadní změny potřebujete souhlas družstva. Běžné úpravy a opravy nikam hlásit nemusíte, ale celkovou přestavbu již musí schválit družstvo. Byt lze podnajmout pouze se souhlasem družstva, na byt si nelze vzít běžný hypoteční úvěr.
A jako v předešlém případě: Stejné podmínky mají i ostatní družstevníci. Když tedy někdo byt podnajme bez souhlasu družstva, je podnájemní smlouva neplatná. A když někdo byt podnajme se souhlasem družstva a podnájemník ho nevyužívá řádně, družstvo souhlas zruší – a je po problému. Vždy však vše musí proběhnout podle stanov družstva.

Povinnosti spojené s užíváním bytu

Povinnosti kladené na vlastníky bytů i na družstevníky jsou do značné míry srovnatelné. Družstevníci platí nájemné, ve kterém jsou započteny veškeré náklady na správu a údržbu domu, majitelé bytů v osobním vlastnictví platí totéž v rámci poplatků.

Osobní vlastnictví –  Správu domu provádí společenství vlastníků jednotek, náklady na tuto činnost hradí členové společenství formou pravidelných měsíčních plateb. Zde je zahrnuta správa domu, náklady na energie spotřebované ve společných částech domu, v příspěvku do fondu oprav pak i náklady na údržbu domu. Veškeré povinnosti jsou vždy uvedeny ve stanovách společenství vlastníků.

Družstevní vlastnictví –  Správu domu provádí vlastník, tedy družstvo. Družstevníci tuto činnost hradí prostřednictvím nájmu. Povinnosti jsou uvedeny ve stanovách družstva.

Cena bytu

Ceny družstevních bytů bývají o cca 10% nižší, než ceny bytů v osobním vlastnictví. Ale není to dogma. Např. cena bytu v družstvu kde již byla schválena možnost převodu do osobního vlastnictví výrazně nižší nebude. Ale výrazný rozdíl je v možnostech úvěrování kupní ceny.

Osobní vlastnictví – Kupovaný byt je možné financovat hypotečním úvěrem zajištěným zástavním právem vloženým na tento byt. Jde o zcela běžný způsob krytí kupní ceny bankou. Podmínkou ovšem je, že žadatel o hypoteční úvěr nemá prohřešek v registru dlužníků a má prokazatelně dostatečné příjmy, aby tento úvěr mohl splatit.

Družstevní vlastnictví –  Kupovaný byt (družstevní podíl) nelze financovat hypotečním úvěrem, neboť dlužník nemůže dát byt do zástavy, nebude totiž jeho majitelem. Ale může dát do zástavy jinou nemovitost a pak hypoteční úvěr dostane. Běžně takto vypomáhají např. rodiče dětem. Lze ale použít i jiný pro někoho výhodný postup: Na trhu bývají někdy k dispozici družstevní byty s „podezřele“ nízkou cenou. Doplatek na plnou cenu se pak splácí družstvu stejně, jako by se splácel úvěr bance. Ale o tom již v některém příštím příspěvku.